Bebauungsplan Neuschwand

Aktueller Stand
Der Bebauungsplan ist rechtskräftig.

Ausgangslage
Die Einwohnergemeinde Emmen verlegte ihr Betagtenzentrum "Herdschwand", welches sich auf der Liegenschaft Oberhofstrasse 23/25, Grundstück Nr. 255, befand, nach Emmen an die Kirchfeldstrasse 27. Auf der Liegenschaft Oberhofstrasse 23/25 soll nun auf der Basis des Bebauungskonzepts der Rüssli Architekten AG die Wohnüberbauung Neuschwand entstehen.
Zur Realisierung des Projekts Neuschwand, das rund 150 Wohnungen vorsieht, sind eine Teiländerung des Zonenplans sowie die Erarbeitung eines Bebauungsplans erforderlich. Die Planungsinstrumente wurden von Vertretern der Gemeinde, Projektentwickler und Planungsfachleuten erarbeitet.

Der Bebauungsplan
Der Bebauungsplan "Neuschwand" sichert die wesentlichen Aspekte des Richtprojekts und macht diese grundeigentümerverbindlich. Die Richtprojekte Architektur und Umgebung sind wegleitender Bestandteil des Bebauungsplans und dienen der Gemeinde Emmen im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens zur Qualitätskontrolle.

Ortsbauliche Struktur und Nutzung
Das Bebauungskonzept wird der Lage und Situation gerecht. Es sieht eine Bebauung vor, die Bezug nimmt auf die grossmassstäblichen Bauten des Emmen Centers im Osten, das kleinteilige Einfamilienhausquartier im Westen und den Terrainanstieg des Grundstücks um ca. 15 m bis auf die Hügelkuppe. Auf die unterschiedlichen Konditionen reagiert das Konzept mit drei verschiedenen Bautypen. Pro Baubereich werden die maximal anrechenbare Gebäudefläche sowie die maximale Firsthöhe festgelegt.

• Im Baubereich 1 wird ein viergeschossiger Zeilenbau mit einem Attikageschoss ermöglicht. Der Baubereich bildet den Abschluss zum angrenzenden Emmen Center.
• Die Baubereiche 2–6 sind für fünf Punktbauten bestimmt. In den Baubereichen 2–5 werden vier Vollgeschosse, im Baubereich 6 drei Vollgeschosse ermöglicht. Zusätzliche Attikas sind nicht zulässig. Die Punktbauten prägen gemeinsam mit der Landschaftsgestaltung den Aussenraum des neuen Quartiers, folgen der Hanglage und bilden so den Übergang zwischen der Einfamilienhaussiedlung im Westen und dem Zeilenbau.
• Der Baubereich 7 bildet den Abschluss und Übergang zum Einfamilienhausquartier und sichert die Erneuerung des bestehenden Personalhauses.

Der historische Kornspeicher ist gemäss Bauinventar der Gemeinde Emmen als "erhaltenswert" klassifiziert und bleibt dem Areal erhalten. Der Spycher stammt ursprünglich aus dem Gebiet Emmen Dorf und wurde 1976 beim Bau des Betagtenzentrums auf dieses Grundstück verschoben. Aufgrund einer detaillierten Umgebungsgestaltung im Rahmen des Baugesuchs wird geprüft, ob der Spycher am heutigen Standort bleibt oder nochmals verschoben wird. Dabei kann es sich aber nur um eine geringe Verschiebung im Rahmen des Gesamtkonzepts Umgebung handeln. Im Spycher sind zudem Betreuungs- und Freizeitangebote zulässig.
Gemäss dem wegleitenden Richtprojekt sind rund 150 Wohnungen vorgesehen. Die spezielle Wohnzone (W-S) ist gemäss Bau- und Zonenreglement für Wohnbauten bestimmt. Nicht störende kleinere und mittlere Gewerbebetriebe sind gestattet.

Erschliessung und Parkierung
Die Erschliessung der Baubereiche 1–6 erfolgt via Hochdorfer-, Schützenmatt- und Oberhofstrasse. Der Bebauungsplan sieht vor, dass der motorisierte Individualverkehr kurz nach der Grundstücksgrenze im Süden in die unterirdische Einstellhalle geführt wird. Vor der Genehmigung des Bebauungsplans "Neuschwand" durch den Regierungsrat muss die Oberhofstrasse (Abschnitt Schützenmattstrasse bis Grundstück Nr. 255) öffentlich erklärt werden. Dies erfolgt zurzeit in einem separaten Verfahren. Für das bestehende Gebäude im Baubereich 7 erfolgt die Erschliessung wie bisher über die Pilatus- und Herdschwandstrasse. Die bestehenden oberirdischen Parkmöglichkeiten werden nicht verändert. Aufgrund der zentralen Lage beträgt die zulässige Anzahl Parkplätze 60 bis 80 Prozent des Normbedarfs. Der Normbedarf wird im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens auf Grundlage der VSS-Norm (Schweizerischer Verband der Strassen- und Verkehrsfachleute) ermittelt. Vor Erteilung der ersten Baubewilligung ist das wegleitende Mobilitätskonzept gemäss Art. 9 der Sonderbauvorschriften zu konkretisieren.

Freiraum und Umwelt
Dem Freiraum kommt eine hohe Bedeutung zu. Die bestehenden Durchquerungen mit öffentlichen Fusswegen bleiben erhalten und werden zu einem quartierverbindenden Netz erweitert. Das Gebiet des Bebauungsplans wird in mehrere Teilbereiche mit unterschiedlichen Funktionen gegliedert. So sind gemeinschaftlich nutzbare Aufenthaltsräume mit Spielplätzen und Freizeitanlagen, gemeinschaftliche Grünanlagen, aber auch private Gartenbereiche verbindlich festgelegt. Die geschützten Bäume werden gemäss der kommunalen Verordnung zum Schutz von Naturobjekten erhalten. Die bestehenden Bauten haben bezüglich Energiekennwerten und ökologischer Anforderungen mindestens dem Label MINERGIE oder der Wirkung eines gleichwertigen Energiestandards zu entsprechen. Neubauten haben bezüglich Energiekennwerten und ökologischer Anforderungen mindestens dem Label MINERGIE A oder MINERGIE P oder einem in der Wirkung mindestens gleichwertigen Energiestandard zu entsprechen.

Teiländerung des Zonenplans
Das Grundstück Nr. 255 liegt heute mehrheitlich in der Zone für öffentliche Zwecke (OeZ), ES II, III. Ein kleiner Bereich im Osten liegt in der 5-geschossigen Geschäftszone (Gs5), ES III. Unter Berücksichtigung der Höhenbeschränkung des Flugplatzes und der umliegenden Quartierstrukturen ist eine Wohnzone mit einheitlichen Gebäudehöhen für das ganze Areal nicht zweckmässig. Es ist eine planungsrechtliche Lösung erforderlich, die dieser speziellen Lage und der damit erforderlichen differenzierten Höhenstaffelung der Gebäude Rechnung trägt. Das Grundstück Nr. 255 wird darum der speziellen Wohnzone (W-S), ES II, zugewiesen, überlagert mit der blauen Punkt-Linie "Gebäudehöhen und Dichten gemäss Art. 11 Abs. 2 BZR". Somit gelten Höhe und Dichte gemäss Festlegung im Bebauungsplan. Dadurch ist sichergestellt, dass die ortsbauliche Qualität und die Eingliederung in das Quartier gewährleistet sind.